不動産売却時のポイント

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不動産売却の基本をおさえておきましょう

土地や建物の価値は変動するもの。同じ「不動産売却」でも、方法やタイミングによって売却額が異なる場合もあります。「高く物件を売りたい」「早く売りたい」といった希望があるなら、どうすればその目標を達成できるのか、正しい方法を知っておかなくてはなりません。

こちらでは、徳島の「株式会社 日宅ホーム」が、不動産売却の基礎知識や業者選びのポイントをご紹介しています。悔いの残らない取引を実現したい方は、ぜひご覧ください。

不動産売却の業者を上手に選ぶコツとは?

「高く売りたい」「早く売りたい」といった希望を叶えるためには、信頼できるパートナー、つまり不動産会社を見つけることが大切です。業者選びのポイントは実績や交渉力、会社の方針などさまざまですが、こちらではまず「失敗しないための」業者選びのコツをご紹介します。

話をきちんと聞いてくれない業者に注意

話をきちんと聞いてくれない業者に注意

不動産売却では、お客様の目的に合った方法をご提案することが重要です。転勤や離婚などの理由で「とにかく早く売りたい」と思っているのに、「高く売れた方が良いだろう」と決めつけ、時間のかかる可能性がある売却方法をすすめてくる……。残念ながら、そういった業者もあります。

これでは、本当に満足できる結果を得ることはできません。不動産取引では「人と人」の関係が重要。まずはコミュニケーションをきちんと取ることができ、しっかり話を聞いてもらえる業者かどうかを確かめましょう。

担当者の説明がわかりやすいかどうか

担当者の説明がわかりやすいかどうか

取引・契約内容などについて説明を受けるとき、「説明がわかりにくい」と感じたら要注意です。不動産売却では多くの専門用語・法律用語が使われるため、お客様にはわかりにくい面があるかもしれません。それをわかりやすくご説明して、お客様に納得して取引を進めてもらうことも不動産業者の仕事。

「説明がわかりにくくて、理解できなかった部分」に、もしかするとお客様にとって不利な情報が含まれているかもしれません。メリットだけでなく、デメリットについてもわかりやすく説明してくれる業者を選びましょう。わかりにくい部分があれば、その都度質問して説明を求めることも重要です。

REINSでの情報公開を行っているか?

REINSでの情報公開を行っているか?

不動産売却を依頼された業者は、通常「REINS」(レインズ:不動産会社専用の物件登録・検索ネットワークシステム)に物件を登録し、広く情報を公開します。そうすることで多くの人の目に物件が触れ、よりスムーズに、より有利な条件で取引できる可能性が高まるからです。

しかし、自社のメリットを優先して、情報公開せずに物件を囲い込んでしまう業者もあります。REINSへの登録を積極的に行ってくれるかどうかは、その業者が「お客様のことを第一に考えているかどうか」を知るための、一つの目安だと言えるでしょう。

不動産取引の許可・免許はあるか?

不動産取引の許可・免許はあるか?

こちらは業者選びの基本中の基本。中には免許を持たずに営業している、いわゆる「ブローカー」も存在しますので、業者選びの際にはまず許可・免許の有無をチェックしておきましょう。

販売活動に積極的か? 販売実績は?

販売活動に積極的か? 販売実績は?

不動産売却時には、業者が販売活動を行います。その方法は、チラシ・広告・ホームページ・電話営業・ポスティングと実にさまざま。物件やお客様の目的に合った方法で、より効率の良い販売活動を行うことが、スムーズな売却につながります。

販売活動を積極的に行っていない会社ではスムーズな取引は望めないと考えて良いでしょう。また、これまでの取引実績も目安の一つとなりますので、ホームページや、可能なら口コミなどをチェックしてみましょう。その上で、販売活動に積極的で、取引実績が豊富な業者を選ぶと安心です。

不動産売却にかかる費用

物件を売却するときには、以下の費用が必要になります。金額・詳細は取引内容によって異なりますので、契約手続きに入る前にきちんと確認しておきましょう。

費用 内容
1 登記費用 売渡証書作成費用。
抵当権(根抵当権)抹消登記費用。※ローンが残っている場合などに必要です。
2 仲介手数料 不動産業者に支払う手数料(報酬)です。
3 印紙代 売買契約書に貼付する印紙にかかる費用です。
4 書類取得費用 証明書の取得にかかる発行手数料です。
5 測量・解体費用など 契約条件によって異なります。
6 譲渡税 売却してから、後日必要になる場合があります。
不動産売却の仲介手数料

不動産売却の仲介手数料は、「国土交通省告示第1552項・宅地建物取引業法第46条第1項」で以下のように定められています。

物件の価格 報酬の最高限度額
200万円以下の場合 (売却価格×5%)+消費税
200万円超 400万円以下の場合 (売却価格×4%+2万円)+消費税
400万円超の場合 (売却価格×3%+6万円)+消費税
売却益にかかる譲渡税について

取引で売却益(課税譲渡所得)が出た場合は、所得税・住民税がかかります。課税譲渡所得の計算式と納める税金の計算方法は以下の通りです。

課税譲渡所得の計算式
「課税譲渡所得」=「譲渡価額」-「取得費」-「譲渡費用」-「特別控除」
納める税金の計算方法
「課税譲渡所得」に所有期間に応じた税率をかけたものが、納める税金の金額となります。
区分 判別方法 税率
長期譲渡所得 譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるもの 20%
(所得税15%、住民税5%)
短期譲渡所得 譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のもの 39%
(所得税30%、住民税9%)

(注)平成25年から平成49年までは復興特別所得税として、各年分の基準所得税額の2.1%を所得税と併せて申告、納付することとなります。

特別控除・軽減税率について

一定の要件を満たす居住用不動産については、譲渡所得に対して最高3,000万円までの特別控除・低率分離課税などの軽減税率が適用されます。詳細・適用条件などは、国税庁のホームページでご確認ください。